5.1 In discutia cu un client sau cu un potential client, asupra unor elemente care tin de evaluarea proprietatii, cand este perceputa existenta unor conditii de mediu evidente sau usor detectabile, care pot avea o influenta negativa asupra valorilor proprietatii, evaluatorul va trebui sa prezinte clientului nivelul sau de cunostinte, experienta si competenta pentru a trata situatia.
5.1.1 Daca factorii de mediu sunt cunoscuti sau se banuieste prezenta lor, la data cand evaluatorul si potentialul client discuta despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie sa se convinga de faptul ca acel client intelege gradul de competenta si obligatiile evaluatorului si ca angajarea evaluarii nu va compromite aceste obligatii.
5.1.2 Daca factorii de mediu sunt descoperiti dupa inceperea misiunii de evaluare, evaluatorul trebuie sa faca mentiunile adecvate catre client privind cunostintele, experienta si competenta sa, mentiuni relevate in acest GE, iar apoi trebuie sa se conformeze tuturor cerintelor privind prezentarea informatiilor din toate celelalte IVS-uri.
5.2 Recunoscand faptul ca multe situatii, ce depind de mediu, reclama probleme de ordin fizic, juridic, stiintific si tehnic, evaluatorul va parcurge etapele necesare pentru a-si incheia misiunea in mod competent, daca aceasta este acceptabila pentru client si pentru evaluator. Aceste etape pot presupune un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are cunostintele, experienta si competenta necesare sau obtinerea de consultanta de specialitate din partea celor ce poseda cunostintele, experienta si competenta necesare.
5.3 Necesitatea mentionarii existentei oricarei substante periculoase sau toxice, care poate avea un efect negativ asupra valorii unei proprietati, face parte din cerintele generale de raportare continute in IVS 103 Raportarea evaluarii. O alta cerinta este ca evaluatorul sa arate cum au fost tratati acesti factori in misiunea lui. Daca sfera misiunii se refera la evaluarea proprietatii ca si cum n-ar exista un astfel de factor de mediu, este necesara transparenta totala asupra ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie sa fie in concordanta cu expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele
5.1 si 5.2.) Cerintele pentru rapoartele de evaluare sunt mentionate in IVS 103 Raportarea evaluarii.
5.4 Cand o proprietate suporta o depreciere, evaluatorul va estima valoarea proprietatii ca si cand deprecierea ar fi fost remediata. Cand este posibil, evaluatorul ar trebui sa identifice costul remedierii; daca acest lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui sa arate faptul ca proprietatea este depreciata.
5.5 Daca o proprietate este evaluata ca nefiind afectata de substante periculoase, iar aceste substante exista sigur sau sunt suspectate ca exista, raportul de evaluare va include o mentiune privind limitele sferei de evaluare, o expunere a scopului evaluarii si a concluziilor bine argumentate, plus o restrictie pentru utilizarea rezultatului evaluarii, fara ca aceasta sa fie insotita de evidentierea mentiunii de mai sus si de justificarea acesteia.
5.6 Cand evaluatorul a beneficiat de asistenta privind efectele factorilor de mediu asupra proprietatii evaluate, in raportul de evaluare vor fi mentionate numele expertului care a contribuit cu informatii specifice si tipul de asistenta profesionala acordata.
5.7 Cand nu sunt identificati factori de mediu cu efect negativ asupra valorii proprietatii, evaluatorul va trebui, ca element al practicii standard, sa includa in raportul de evaluare o conditie limitativa sau o alta precizare prin care se afirma ca evaluarea a fost efectuata in ipoteza ca, la data evaluarii, nu se cunoaste existenta unor astfel de factori, dar daca totusi acesti factori exista, ei ar putea avea un efect in diminuarea valorii.
5.8 La nivel mondial exista o preocupare crescanda referitoare la efectele substantelor periculoase sau toxice asupra formelor de viata si asupra proprietatii. Recent au fost identificate numeroase riscuri potentiale, iar altele se vor adauga probabil de-a lungul timpului, pe masura ce apar descoperiri noi si, in consecinta, vor fi impuse norme de control de catre guverne sau acestea vor fi cerute de piata.
5.9 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, stiintific sau tehnic, ce se refera la substante toxice sau periculoase, nu reprezinta una din sarcinile evaluatorului. Totusi, rolul evaluatorului in intelegerea acestor factori va fi facilitat daca:
5.9.1 situatiile care presupun existenta substantelor ce influenteaza mediul sunt depistate si abordate in concordanta cu acest GE, fie ca sunt intalnite inainte de preluarea misiunii, fie ulterior inceperii acesteia;
5.9.2 informatiile adecvate vor fi obtinute cu ajutorul consilierii profesionale si asistentei acordate de alte persoane, atunci cand sunt necesare abilitati speciale, calificare si experienta, acest tip de asistenta trebuind sa fie mentionat si explicat in raportul de evaluare;
5.9.3 se va trata in mod adecvat influenta substantelor periculoase sau toxice in procesul de evaluare sau, daca se vor exclude astfel de consideratii, vor fi mentionate ipotezele facute, scopul analizei si efectul probabil al ipotezelor facute asupra valorii definite;
5.9.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele si estimarile valorii, pe care aceste rapoarte le contin, sa nu fie neclare si pentru ca ele sa fie utilizate numai pentru scopul pentru care au fost elaborate.
5.10 Evaluatorii trebuie sa aplice corect acele metode si tehnici unanim recunoscute, care sunt necesare in concordanta cu acest GE. Cand evalueaza o proprietate expusa unor substante periculoase sau toxice, care influenteaza negativ valoarea proprietatii, evaluatorul ar trebui sa aplice acele procese necesare pentru reflectarea adecvata a oricaror pierderi de valoare, avand grija sa nu supraestimeze sau sa subestimeze efectele asupra valorii. Intr-o misiune in care se solicita valoarea de piata, este o responsabilitate a evaluatorului sa reflecte efectul pietei intr-o situatie sau circumstanta particulara.
5.11 Evaluatorii sunt avertizati de faptul ca pot aparea controverse importante de ordin juridic, stiintific sau tehnic intre expertii pe a caror consiliere se vor baza. Diferendele specifice se pot referi la aplicarea metodelor prin care se determina amploarea masurilor de decontaminare, mentenanta sau monitorizare a poluarii, care pot fi asociate cu substantele periculoase sau toxice si la costurile aferente decontaminarii, mentenantei sau monitorizarii.
5.11.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietatii afectate in ipoteza ca orice efect asupra valorii, dat de substantele periculoase sau toxice, este exclus din valoarea raportata. Astfel de angajamente sunt acceptabile, avand in vedere faptul ca valoarea finala este clara, clientul este informat si accepta aceasta ipoteza limitativa, si deci raportul de evaluare stabileste clar limitarile si motivele acestora.
5.11.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate in problematica privind mediul, este uzuala procedura prin care evaluatorul solicita consultanta de specialitate, in mod direct sau prin clientul sau si prin care el se bazeaza pe opinia acelor persoane calificate pentru a evalua problemele legate de substantele periculoase sau toxice. Evaluatorii trebuie sa mentioneze calitatea si natura unor astfel de opinii pe care ei se bazeaza.
5.12 Evaluatorii si utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie sa constientizeze faptul ca efectul unor substante periculoase sau toxice poate fi foarte diferit, in functie de diferentele intre proprietati, amplasari ale acestora si piete. Efectele negative asupra valorii pot fi inexistente sau pot fi mai mari decat costurile de tratare si de remediere. Aceasta situatie poate apare, de exemplu, cand cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare afectate este modificata de starea in care se afla si in cazul in care vandabilitatea si alte avantaje ale proprietatii imobiliare sunt alterate. In orice caz, rolul evaluatorului este sa faca cercetari si sa reflecte efectele factorilor de mediu asupra unei proprietati anumite, pe piata acesteia.
5.13 Intr-o misiune tipica de evaluare, evaluatorului ii pot lipsi abilitatile de a face cercetari de ordin juridic, stiintific sau tehnic, care tin de substantele periculoase sau toxice sau de alti factori de mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. Este important ca, pentru a da credibilitate si utilitate valorii raportate, daca astfel de situatii exista, acestea sa fie luate in considerare si raportate in mod corespunzator.
5.13.1 Cand evaluatorul stie ca substantele periculoase sau toxice sunt implicate in proprietatea inclusa in misiunea sa de evaluare, va trebui sa urmeze toate cerintele acestui GE. In mod normal, clientul sau alte persoane implicate vor apela la consultanta expertilor tehnici de specialitate, pe a caror opinie se bazeaza evaluatorul.
5.13.2 Cand evaluatorul are motive sa banuiasca existenta unei substante periculoase sau toxice, el isi va informa imediat clientul asupra problemei si ii va cere sa parcurga etapele necesare rezolvarii situatiei. Abordand aceasta situatie pe baza privata confidentiala, evaluatorul evita situatiile in care divulgarea acestei informatii poate afecta proprietatea.
5.14 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a observa, localiza si identifica substantele periculoase sau toxice, pot sa fie diferite in timp si de la o jurisdictie la alta. In general, stabilirea naturii, amploarea si efectele fizice ale conditiilor de mediu nu face parte din atributiile evaluatorilor.
5.15 In abordarea substantelor periculoase sau toxice, evaluatorul trebuie sa faca cercetari in privinta problemelor conexe intr-un mod confidential, astfel incat sa nu lase loc speculatiilor in privinta proprietatii.
5.16 Nu este ceva neobisnuit ca persoanele nefamiliarizate cu problematica substantelor periculoase sau toxice sa presupuna ca, daca exista un efect fizic al acestor substante, exista si o reactie economica nefavorabila. Experienta de piata arata ca, in mod frecvent, pot exista diferente notabile intre perceptiile publicului si efectele pe piata cauzate de prezenta acestor substante. Rolul evaluatorului este sa evite asemenea ipoteze potential eronate si sa ia in considerare toti factorii importanti, sa elaboreze cercetari de piata competente si, in rapoartele de evaluare, sa reflecte atitudinile relevante ale pietei fata de situatia prezentata.
