Tipuri de proprietate
1.0 Introducere
Proprietatea imobiliara reprezinta o parte considerabila a avutiei mondiale, iar evaluarea acesteia este fundamentala pentru asigurarea viabilitatii proprietatii globale si a pietelor financiare. Proprietatea imobiliara trebuie sa se distinga de celelalte tipuri de proprietate, respectiv de proprietatea mobiliara (bunuri mobile), intreprinderi si active financiare. Termenul proprietate utilizat fara alte precizari sau identificari se poate referi la oricare din tipurile de proprietate de mai sus. Deoarece evaluatorii au adesea misiuni care se refera la tipuri de proprietate diferite de proprietatea imobiliara sau la proprietati a caror valoare include mai multe tipuri de proprietate, este esentiala intelegerea fiecarui tip de proprietate si distingerea caracteristicilor acestuia. Desi divizarea proprietatii in cele patru categorii distincte este recunoscuta de mult timp, in ultimele decenii au aparut noi entitati si instrumente. Cadrul de referinta acceptat descrie aceste noi clase de proprietate, iar familiarizarea evaluatorilor cu tipurile specializate de proprietate si participatii devine tot mai importanta pentru practica evaluarii.
Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare recunoaste urmatoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliara, proprietatea mobiliara (bunuri mobile), intreprinderi si active financiare.
2.0 Proprietatea imobiliara
2.1 Drepturile reale imobiliare se exercita asupra unui bun imobil. Acest drept este inregistrat intr-un document formal, de exemplu un titlu de proprietate sau contract de inchiriere. De aceea, proprietatea este un concept juridic distinct de bunul imobil, care este un activ fizic. Drepturile reale imobiliare cuprind toate prerogativele, avantajele si beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. In contrast, proprietatea imobiliara cuprinde terenul in sine, toate bunurile care in mod natural fac corp comun cu acesta, precum si toate bunurile care sunt legate de acesta, cum ar fi cladirile si amenajarile terenului (amplasamentului).
2.1.1 Termenul imobiliar este utilizat, uneori, pentru a face distinctie atat intre drepturile reale imobiliare si bunurile asupra carora se exercita pe de o parte si bunurile mobile, pe de alta parte, care, in anumite tari, sunt denumite in mod legal bunuri mobiliare.
2.2 Dreptul de proprietate imobiliar are urmatoarele atribute: posesia, folosinta si dispozitia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a inchiria, de a testa (a lasa mostenire), de a dona sau de a alege, de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. In anumite situatii, un anumit atribut poate fi separat si transferat, inchiriat sau instrainat, in conditiile legii.
2.2.1 Prerogativele sau beneficiile corespunzatoare dreptului real imobiliar sunt stabilite prin lege. Uzual, dreptul de proprietate poate fi subiect al unor limitari externe impuse de catre stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbana sau preluarea de catre stat a proprietatilor fara proprietar sau mostenitor.
2.2.2 Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate deplin.
2.2.3 Contractele de inchiriere sunt intelegeri prin care se creeaza alte drepturi reale imobiliare. Printr-un contract de inchiriere proprietarul isi mentine dreptul de dispozitie si transfera sau asigura chiriasului dreptul de ocupare si de folosinta. Chiriasul sau locatarul dobandeste, in temeiul contractului de inchiriere, dreptul de a ocupa si a folosi proprietatea imobiliara pentru un timp determinat si in anumite conditii.
2.2.3.1 Subinchirierile iau nastere in cazul in care chiriasul transfera unui tert, numit subchirias (sublocatar) dreptul de care se bucura chiriasul, respectiv dreptul de ocupare si folosinta.
2.2.3.2. Un evaluator trebuie sa analizeze in ce masura orice clauze sau conditii dintr-un contract de inchiriere afecteaza valoarea proprietatii.
2.2.4 In afara restrictiilor impuse de catre stat, alte prevederi legale pot impune restrictii asupra exercitarii drepturilor inerente aferente unei proprietati imobiliare.
2.2.4.1 Restrictiile actelor de proprietate si clauzele restrictive, care insotesc terenul, pot afecta utilizarea, dezvoltarea sau transferul proprietatii.
2.2.4.2 Servitutile reprezinta un beneficiu necorporal asupra proprietatii detinute, care incredinteaza utilizarea unei parti a acesteia fara a duce la dobandirea proprietatii. Drepturile de trecere sunt drepturi sau privilegii dobandite prin uz, contract sau lege, cum ar fi dreptul de
trecere prin sau peste o parte a unei proprietati imobiliare, aflata in proprietatea altei persoane.
2.2.5 Asociate cu proprietatea imobiliara pot fi si alte drepturi de proprietate sau care privesc interese financiare.
2.2.5.1 Coproprietatea (proprietatea comuna) poate fi creata prin impartirea legala a drepturilor de proprietate. Un exemplu il constituie proprietatea imobiliara care nu apartine unui singur proprietar.
Proprietatea poate apartine unei societati comerciale, cu mai multi actionari sau asociati, sau mai multor coproprietari.
2.2.5.2 Interesul unui beneficiar in cadrul trustului este cunoscut sub forma de participatie sub forma de actiuni, care este in contrast cu interesul legal al unui administrator de active (un beneficiar detine o participatie in actiuni, pe cand titlul legal este detinut de administratorul
de active).
2.2.5.3 Un beneficiu financiar poate lua nastere prin ipotecarea proprietatii imobiliare atunci cand aceasta este utilizata ca si colateral pentru garantarea unei finantari sau cheltuieli legate de proprietatea respectiva. O participatie de capital la proprietatea respectiva este considerata ca un activ financiar distinct.
2.3 In terminologia contabila, proprietatea imobiliara este inclusa, in mod
uzual, in categoria activelor corporale imobilizate, numite si active pe termen
lung. Uneori, proprietatea imobiliara poate fi considerata ca activ curent, de
exemplu cand un teren, eventual dupa amenajare, este detinut in stoc pentru
vanzare.
2.3.1 Activul reprezinta dreptul detinut in proprietatea imobiliara, de
exemplu activul este dreptul real de proprietate.
2.3.2 Se evalueaza mai degraba dreptul real asupra activului si nu
proprietatea imobiliara ca o entitate fizica.
2.3.3 In cazul in care un activ se cumpara si se vinde pe piata, participantii
pe piata atribuie valori specifice anumitor drepturi in proprietatea
imobiliara. Aceste valori, atribuite de catre participanti, formeaza baza
obiectiva pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare.
2.4 Evaluarea proprietatii imobiliare se realizeaza in diverse scopuri, printre
care: raportari financiare, tranzactii care implica transferul proprietatii, credite
sau imprumuturi garantate cu proprietatea, litigii, probleme de impozitare,
consultanta sau luarea unor decizii investitionale. Cu exceptia ultimului caz,
valoarea de piata reprezinta baza de stabilire a valorii, in toate situatiile
urmatoare:
2.4.1 Evaluari ale activelor corporale imobilizate in scopul intocmirii
situatiilor financiare, pentru reflectarea efectului modificarii preturilor sau
valorilor curente;
2.4.2 Evaluari pentru a asista un cumparator potential la intocmirea ofertei
sale sau a asista un vanzator potential in stabilirea unui pret acceptabil pe
care sa il pretinda sau pentru a ajuta ambele parti sa determine pretul de
vanzare pentru o anumita tranzactie; evaluari pentru stabilirea bazelor
pentru reorganizarea sau fuziunea unor proprietati multiple;
2.4.3 Evaluari solicitate pentru estimarea valorii unei proprietati cu care se
garanteaza un credit ipotecar sau pentru a stabili o baza de asigurare sau de
garantare a unui credit cu o proprietate;
2.4.4 Evaluari utilizate in exproprieri pentru cauza de utilitate publica, in
litigii sau arbitraj asupra unor dispute, asupra unor contracte sau interese
partiale, sau acoperirea unor daune cauzate de accidente sau violari ale
legislatiei de mediu;
2.4.5 Evaluari necesare pentru estimarea valorii de impozitare; pentru
separarea activelor in active amortizabile si active neamortizabile si
determinarea, in acest mod, a amortizarii aplicabile sau pentru determinarea
taxelor legate de donatii sau mosteniri;
2.4.6 Evaluari si lucrari auxiliare pentru un spectru larg de clienti, de
exemplu: investitori, asiguratori, licitatori, lichidatori, administratia locala
(pentru determinarea efectelor planurilor de urbanism) sau pentru o
diversitate de scopuri, de exemplu: analize de piata sau de fezabilitate,
analize cost/beneficiu, determinarea valorii contabile a unor noi actiuni
emise (sau revizuirea acesteia) si pentru stabilirea evolutiei chiriei si ratelor
de leasing viitoare.
2.5 In orice evaluare a proprietatilor imobiliare trebuie identificate
caracteristicile relevante ale proprietatii. Caracteristicile proprietatii includ:
2.5.1 localizarea, descrierea fizica si juridica si atributele economice sau
de a genera venit;
2.5.2 dreptul de proprietate evaluat (proprietate deplina/libera, dreptul de a
inchiria, dreptul chiriasului de ocupare si folosinta, dreptul de
subinchiriere);
2.5.3 orice proprietate mobila, adaugiri sau active necorporale care nu sunt
proprietate imobiliara, dar sunt incluse in evaluare (a se vedea paragraful
3.2) de mai jos;
2.5.4 orice servituti, restrictii, impedimente, inchirieri, conditionari sau
clasificari speciale asupra proprietatii sau a altor elemente de natura similara
cunoscute;
2.5.5 daca proprietatea subiect reprezinta un drept partial sau fractionar
sau un segment fizic al unei parcele mai mari de teren.
2.6 Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata de consideratii
speciale, cum sunt:
2.6.1 O cerere de a analiza fuziunea unor proprietati (de exemplu, in cazul
valorii din fuziune) sau separarea participatiilor la o proprietate (valoarea
componentelor);
2.6.2 Efectele unor modificari probabile de zonare sau dezvoltare a
infrastructurii, de exemplu extinderea sistemelor de utilitati publice sau
coridoare de acces;
2.6.3 Piete in declin, caracterizate prin cerere redusa, oferta excedentara,
numar redus de tranzactii, in care estimarile valorii de piata pot fi sustinute
in mica masura pe date istorice sau curente. In aceste cazuri, participantii pe
piata se pot focaliza spre alti indicatori ai valorii sau performantelor
proprietatii.
2.7 In evaluarea proprietatii imobiliare se utilizeaza, in general, abordarile
prin: comparatia vanzarilor, capitalizarea venitului si prin cost si implicit
metodele asociate cu aceste abordari. Evaluatorul va reconcilia valorile
rezultate din aplicarea a doua sau mai multe abordari sau metode asociate.
Toate cele trei abordari sunt bazate pe principiul substitutiei, care stabileste ca
daca sunt disponibile mai multe marfuri sau servicii similare sau asemanatoare,
acea marfa sau acel serviciu cu pretul cel mai mic va atrage cererea si vanzarea
cea mai mare.
2.7.1 Abordarea prin comparatia vanzarilor stabileste limitele valorii de
piata prin examinarea preturilor de piata platite pentru proprietatile
concurente cu proprietatea de evaluat. Trebuie sa fie analizate vanzarile,
astfel incat sa existe certitudinea ca partile implicate in tranzactie au fost
motivate in mod tipic. Trebuie eliminate din comparatie preturile de
vanzare, care reflecta motivatii diferite de cele ale unui participant tipic pe
piata, de exemplu tranzactiile unor cumparatori cu interese speciale, care
platesc un supliment de pret pentru o anumita proprietate.
2.7.1.1 Proprietatea subiect al evaluarii (proprietatea de evaluat) este
comparata cu preturile de vanzare (sau cu cotatiile sau ofertele de
vanzare) ale unor proprietati similare, care au fost tranzactionate recent
pe o piata libera. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor
elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru
diferentele fata de subiectul evaluarii, pe baza elementelor de
comparatie. (A se vedea GN 1, Standardul International de Aplicatie in
Evaluarea Proprietatii Imobiliare, paragrafele 5.11.4 si 5.21.)
2.7.1.2 In aplicarea abordarii prin comparatia vanzarilor, evaluatorul
trebuie sa ia in considerare care sunt drepturile de proprietate de evaluat,
pentru a se asigura ca sunt identice cu cele asociate cu proprietatile
comparabile. In caz contrar, sunt necesare corectii adecvate asupra
vanzarilor proprietatilor luate ca baza de comparatie.
2.7.1.3 Abordarea prin comparatia vanzarilor este aplicabila si
convingatoare numai in cazul existentei unor date de piata suficiente.
Datele obtinute prin aplicarea acestei abordari pot fi aplicate si in cazul
abordarilor prin capitalizarea venitului si prin cost. Totusi, increderea in
abordarea prin comparatia vanzarilor poate fi limitata atunci cand
conditiile de piata sunt marcate de modificari rapide sau de volatilitate
sau in cazul evaluarilor de proprietati specializate, care sunt rareori
vandute.
2.7.2 In cazul abordarii prin capitalizarea venitului, valoarea de piata a
proprietatilor imobiliare este determinata pe baza capacitatii proprietatii de a
genera venit. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe
principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile
viitoare anticipate (fluxurile de venit).
2.7.2.1 Capitalizarea venitului ia in considerare informatiile asupra
veniturilor si cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net (din
exploatare) al proprietatii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin
aplicarea unei singure rate (rata de capitalizare totala, rata pentru toate
riscurile) asupra venitului dintr-un singur an, fie prin aplicarea unei rate
de actualizare (care reflecta rentabilitatea investitiei) asupra unei serii de
venituri previzionate pentru o anumita perioada. (A se vedea GN 1,
Standardul International de Aplicatie in Evaluarea Proprietatii
Imobiliare, paragrafele 5.12 la 5.12.5.)
2.7.2.2 Deoarece investitorii urmaresc nivelul ratei rentabilitatii,
ipotezele sau datele de intrare pentru estimarile valorii prin capitalizarea
venitului pot fi comparate cu performanta unei proprietati alternative si a
investitiilor financiare.2.7.2.3 Capitalizarea venitului este aplicata
indeosebi pentru evaluarea proprietatii in totalitatea sa, deci 100%
(inclusiv a tuturor actionarilor sau partenerilor) a capitalului
proprietatilor inchiriate.
2.7.3 Abordarea prin cost stabileste valoarea proprietatii imobiliare prin
estimarea costului de achizitionare a terenului si de construire a unei cladiri
noi, cu utilitate egala, sau de adaptare a unei proprietati vechi la aceeasi
utilizare, fara costurile legate de timpul de constructie/adaptare. In mod
uzual, la costurile terenului si de constructie se adauga un profit estimat
pentru promotorul imobiliar. In cazul proprietatilor vechi, abordarea prin
cost ia in considerare o estimare a deprecierii, care include atat deteriorarea
fizica, cat si deprecierea functionala.
2.7.3.1 O estimare obtinuta prin abordarea prin cost reprezinta valoarea
unei proprietati depline (neocupata). Daca proprietatea este inchiriata
sau este supusa unor alte interese partiale, evaluatorul trebuie sa aplice
corectii pentru a reflecta drepturile de proprietate care se evalueaza.
2.7.3.2 Costul si valoarea de piata sunt cel mai apropiate in cazul unei
proprietati noi. Abordarea prin cost este aplicata adesea in evaluarea
unor constructii noi sau recente, a unor proiecte de constructii, extinderi
sau renovari. Totusi estimarile de cost reprezinta limita superioara a ceea
ce cumparatorii ar plati pentru astfel de proprietati. Abordarea prin cost
este utila in evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata,
care se vand rar. (A se vedea GN 8, Abordarea prin cost pentru
raportarea financiara a�� CIN.)
BUNURI MOBILE
3.3.2 Un evaluator trebuie sa poata distinge bunurile mobile de
proprietatea imobiliara, iar uneori, i se poate cere sa le excluda, de exemplu
in misiuni solicitate de autoritati guvernamentale, in scop de impozitare sau
de expropriere.
3.3.3 In evaluarea activelor unei intreprinderi, evaluatorul de active trebuie
sa stabileasca daca aceste active vor fi evaluate ca parte a valorii de
exploatare continua sau ca active individuale.
3.4 Un evaluator trebuie sa cunoasca uzantele locale pentru a stabili daca un
activ poate fi considerat ca bun mobil sau ca proprietate imobiliara. In anumite
cazuri, un element bine fixat, care este tratat ca bun mobil, poate fi inclus in
proprietatea imobiliara la terminarea contractului, mai ales daca demontarea si
reamplasarea lui poate produce o deteriorare costisitoare a acestui element sau a
cladirii in care este amplasat.
3.5 Evaluarea bunurilor mobile se poate face prin utilizarea tehnicilor incluse in
cele trei abordari de evaluare. (A se vedea GN 5, Evaluarea bunurilor mobile.)
3.5.1 Daca evaluatorul constata ca bunurile mobile, incluse in proprietatea
de evaluat sunt fie superioare, fie inferioare fata de cele aflate in mod uzual in proprietatile comparabile, evaluatorul trebuie sa aplice corectii pentru
contributia diferita la valoare a bunurilor mobile.
3.5.2 In unele misiuni, evaluatorul trebuie sa determine gradul de
deteriorare fizica, depreciere functionala si depreciere economica care
afecteaza elementele bunurilor mobile. O astfel de determinare va lua in
considerare, de asemenea, si durata de viata economica ramasa a
cladirii/cladirilor, cu care sunt asociate bunurile mobile.
4.0 Intreprinderi (afaceri)
4.1 O intreprindere (afacere) este o entitate comerciala, industriala, de
servicii sau financiara care desfasoara o activitate economica. Intreprinderile
sunt, in general, unitati distincte de exploatare, generatoare de profit si care
furnizeaza clientilor produse sau servicii. Strans legat de conceptul de
intreprindere se utilizeaza si termenii de companie operationala, care este o
afacere cu o activitate economica de productie, vanzare sau comercializare a
unui produs sau serviciu, si de continuitatea activitatii, care se refera la o
intreprindere care isi va continua activitatea in viitorul previzibil, fara intentia
sau nevoia de a fi lichidata sau de a-si reduce in mod semnificativ activitatea.
4.2 Intreprinderile sunt entitati constituite in mod legal. Intreprinderile se pot
imparti in doua categorii:
4.2.1. In prima categorie intra asociatiile familiale, asocierile in
participatiune, societatile in nume colectiv sau in comandita simpla.
4.2.2 In cea de-a doua categorie sunt societatile comerciale inchise si cele
deschise, ale caror actiuni sunt accesibile publicului prin intermediul unei
piete.
4.2.3 Alte forme legale de intreprinderi pot include grupuri de
intreprinderi, in care controlul este incredintat unor administratori si entitati
multiple care presupun combinarea dintre societatea mama si filiale.
4.3 Intreprinderile au o gama larga de activitati economice si apartin fie
sectorului privat, fie celui de stat. Activitatile economice includ: industria,
comertul cu ridicata si cu amanuntul, hotelaria, asistenta medicala si serviciile
financiare, juridice, educationale sau sociale, printre altele. Intreprinderile care
furnizeaza publicului servicii de infrastructura, de exemplu utilitatile publice, in
multe tari sunt controlate de stat, dar nu se afla in proprietatea acestuia.
4.3.1 Holdingurile, care controleaza filialele prin detinerea pachetelor de
actiuni de control ale acestora, se regasesc, printre altele, in domeniul
imobiliar sau agricultura.
4.3.2 Proprietati precum hoteluri, statii de benzina, restaurante, teatre sau
cinematografe, cu denumiri diferite, ca de exemplu proprietati asimilate cu
o intreprindere, proprietati specializate generatoare de afaceri, proprietati
comerciale specializate sau entitati operationale distincte sunt evaluate la
valoarea de piata, dar valoarea lor de piata include valoarea unor
componente ca: terenuri, cladiri, bunuri mobile, active necorporale si
afacerea in sine. Deoarece aceste proprietati sunt vandute, in mod uzual, ca
un tot unitar operational, identificarea distincta a valorii terenului, cladirilor
si altor elemente poate fi dificila; ca urmare, componentele proprietatii
incluse in evaluare trebuie identificate cu atentie. (A se vedea GN 12
Evaluarea proprietatilor specializate generatoare de afaceri.)
4.4 In terminologia contabila, in activele unei intreprinderi sunt incluse atat
activele corporale, cat si cele necorporale.
4.4.1 Activele corporale includ unele active curente si activele imobilizate
ca proprietati imobiliare, echipamente sau bunuri mobile corporale.
4.4.2 Activele necorporale, care sunt considerate ca bunuri mobile
necorporale, includ abilitatea manageriala, know-how de marketing, vocatia
la credit, forta calificata de munca, fondul comercial si proprietatea asupra
diferitelor drepturi legale si instrumente (de exemplu, brevete de inventie,
drepturi de autor, francize si contracte).
4.4.2.1 Fondul comercial include doua componente distincte: fondul
comercial al proprietatii, care este transferat noului proprietar prin
vanzarea proprietatii si fondul comercial personal, asociat cu
proprietarul sau managerul.
4.5 Evaluarea intreprinderilor se face in scopuri diferite ca (a se vedea GN 6,
Standardul International de Aplicatie in Evaluarea Intreprinderii,
paragraful 5.0):
4.5.1 Achizitia sau vanzarea unei intreprinderi individuale, fuziunea sau
estimarea valorii pachetelor de actiuni detinute de actionarii unei
intreprinderi;
4.5.2 Evaluarea intreprinderii este utilizata adesea ca o baza pentru
alocarea valorii totale a intreprinderii pe activele ei componente si reflecta
astfel valoarea de utilizare (a se vedea Standardul International de
Evaluare 2, paragraful 3.1) a diferitelor active ale intreprinderii. Evaluarile
intreprinderii pot fi baza pentru estimarea marimii deprecierii unor active
imobilizate corporale ale intreprinderii.
4.6 Evaluarile de intreprinderi se pot baza pe valoarea de piata a
intreprinderii. Valoarea de piata a unei intreprinderi nu este neaparat
echivalenta cu valoarea de utilizare a intreprinderii. Evaluarile in scopul
raportarii financiare sunt, in general, solicitate a se baza pe valoarea justa, care
poate fi echivalenta sau nu cu valoarea de piata. In astfel de situatii,
evaluatorul trebuie sa indice daca valoarea satisface sau nu atat definitia valorii
de piata, cat si definitia valorii juste (vezi Concepte si principii generale de
evaluare, paragraful 8.1). Evaluarile pe premisa continuitatii activitatii (definita
in Tipuri de proprietate, paragraful 4.1) se bazeaza, in general, pe valoarea de
utilizare. Daca scopul evaluarii este elaborarea situatiilor financiare ale
intreprinderii, valoarea de utilizare are un inteles aparte, redat in Standardul
International de Contabilitate 36, Deprecierea activelor, si care este diferit de
intelesul acesteia din practica evaluarii.
4.7 Evaluatorul trebuie sa defineasca in mod clar intreprinderea de evaluat (de
exemplu: intreprindere producatoare, holding, firma din domeniul comertului),
pachetul de actiuni sau actiunea (de exemplu, necotata sau cotata la bursa), care
sunt supuse evaluarii.
4.7.1 O proprietate poate fi nedivizibila sau poate apartine mai multor
actionari si/sau poate implica o pozitie majoritara sau minoritara.
4.7.2 Evaluatorul trebuie sa ia in considerare drepturile, privilegiile sau
conditiile aferente dreptului de proprietate, precum si forma juridica a
proprietatii.
4.8 Evaluarile de intreprinderi utilizeaza trei abordari pentru a ajunge la
valoare. De obicei, evaluatorii reconciliaza rezultatele obtinute prin doua sau
mai multe abordari si prin metodele asociate (a se vedea GN 6, Standardul
International de Aplicatie in Evaluarea Intreprinderii, paragraful 5.14).
4.8.1 Abordarea prin comparatia vanzarilor stabileste valoarea prin
compararea intreprinderii evaluate cu intreprinderi similare, cu pachete de
actiuni sau cu actiuni care au fost tranzactionate pe piata. Intreprinderile
comparabile trebuie sa fie din acelasi domeniu de activitate cu cea de
evaluat si sa depinda de aceleasi variabile economice. Sursele uzuale de
informatii sunt piata achizitiilor de intreprinderi care se vand si se cumpara
in totalitate, tranzactiile anterioare de actiuni ale intreprinderii supuse evaluarii si pietele de capital pe care se tranzactioneaza actiuni ale unor
intreprinderi similare.
4.8.2 Abordarea prin capitalizarea venitului calculeaza valoarea
actualizata a veniturilor sau beneficiilor anticipate, avand in vedere
cresterea estimata a acestora si momentul obtinerii lor, riscul asociat si
valoarea in timp a banilor. Venitul este convertit in valoare fie prin
capitalizarea directa a unui nivel reprezentativ al venitului, fie prin analiza
fluxului de numerar actualizat, fie pe baza metodei dividendelor, in care
veniturile estimate a se incasa, in mai multe secvente de timp viitoare, sunt
convertite intr-o valoare actualizata, prin aplicarea unei rate de actualizare.
4.8.3 Abordarea pe baza de active a valorii ia in considerare bilantul unei
intreprinderi, prin care se raporteaza toate activele, corporale si necorporale
si toate datoriile la valoarea de piata sau la o alta valoare contabila
adecvata. Daca se utilizeaza abordarea pe baza de active in evaluarea
intreprinderilor care-si continua activitatea normala de exploatare, valoarea
obtinuta trebuie sa fie luata in considerare impreuna cu estimarile de valoare
obtinute din alta/alte abordare/abordari.
5.0 Active financiare
5.1 Activele financiare rezulta din divizarea legala a proprietatii asupra
intreprinderii sau proprietatii imobiliare (de exemplu: asocieri, societati
comerciale, societati mixte, coproprietatea), dintr-un drept optional de a vinde
sau cumpara o proprietate (de exemplu: imobiliara, actiuni sau alte instrumente
financiare) la un pret dat si intr-o perioada stabilita sau prin crearea unor
instrumente investitionale bazate pe un pachet de active imobiliare.
5.1.1 Proprietatea poate fi divizata legal pentru a crea asocieri, in care
doua sau mai multe persoane detin in comun o proprietate sau o
intreprindere si isi impart profiturile sau pierderile acesteia.
5.1.1.1 O societate comerciala in nume colectiv este o forma de
proprietate in care toti partenerii isi impart castigurile sau pierderile din
investitie si fiecare este pe deplin responsabil pentru toate obligatiile.
5.1.1.2 O societate in comandita simpla este o forma de proprietate
constand din parteneri comanditati si comanditari; unii administreaza
afacerea si isi asuma pe deplin obligatiile, pe cand ceilalti sunt asociati
pasivi si responsabili numai pana la marimea capitalului investit.
5.1.2 Alte entitati juridice sunt sindicalizarile si asocierile in participatie.
5.1.2.1 Investitorii sindicalizati sunt parteneri cu raspundere nelimitata.
Prin sindicalizare se pot strange fonduri pentru achizitionarea sau
dezvoltarea unor proiecte imobiliare sau in alte domenii.
5.1.2.2 O asociere in participatie (joint venture) este o combinatie de
doua sau mai multe entitati care se unesc in scopul realizarii unui anumit
proiect. Aceasta forma de asociere se deosebeste de celelalte forme de
asociere prin limitarea duratei asocierii si prin scopul specific al
acesteia.
5.1.3 O optiune este o intelegere de a mentine o oferta de a cumpara, a
vinde sau a inchiria o proprietate imobiliara intr-o anumita perioada si la un
pret dat. O optiune creeaza un drept contractual, a caruia exercitare este, in
general, dependenta de indeplinirea unor conditii specificate. Detinatorul
poate alege sa-si exercite sau nu optiunea. Ca urmare, o optiune difera de un
contract de vanzare sau de cumparare a unei proprietati. Optiunile de
cumparare pot fi continute in contractele de inchiriere. Optiunile de
cumparare contin adesea clauza conform careia o parte sau intreaga chirie
platita se poate regasi in pretul de cumparare.
5.1.4 Investitiile imobiliare prin detinerea de valori mobiliare sau de
instrumente care reflecta atat pozitiile de datorie, cat si de capital, reprezinta
o alternativa la proprietatea directa. Investitorii pot detine si tranzactiona
parti sau actiuni intr-o proprietate sau intr-un pachet de proprietati la fel
cum pot detine si tranzactiona actiuni ale intreprinderilor.
5.1.4.1 Piata pentru astfel de valori mobiliare include atat un sector
privat sau institutional (societati, fonduri, companii de asigurare), cat si
un sector public (investitori individuali care tranzactioneaza pe piata de
capital).
5.1.4.2 Instrumentele de investitie mobilizate includ fonduri de
investitii imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate
pe ipoteci, firme de exploatare imobiliara etc.
5.2 Activele financiare sunt active necorporale si pot include:
5.2.1 drepturile inerente detinerii unei intreprinderi sau proprietati,
respectiv de a folosi, ocupa, vinde, inchiria sau administra;
5.2.2. drepturile inerente din cadrul unui contract care garanteaza o optiune
de a cumpara, sau unei inchirieri cu optiune de cumparare, optiuni care pot
fi exercitate sau nu sau
5.2.3 drepturile inerente detinerii unui pachet de actiuni sau obligatiuni (de
exemplu, de a pastra acest pachet sau de a-l vinde).
5.3 Evaluarea activelor financiare este necesara din mai multe motive:
5.3.1 Un activ financiar poate fi inclus intre activele unui investitor. Ca
urmare, pentru a stabili valoarea totala a activelor detinute de investitor,
trebuie determinata valoarea activelor financiare ale acestuia. Sau un
investitor doreste sa isi vanda participatia sa, sau aceasta este mostenita,
valoarea ei fiind necesara pentru stabilirea impozitului aferent sau pentru
luarea unei hotarari judecatoresti. De asemenea, un asociat doreste sa
cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital.
5.3.2 Optiunile de cumparare, care se pot achizitiona adesea cu sume mici,
creeaza un puternic efect de indatorare, efect al carui impact trebuie sa fie
luat in considerare in pretul final de tranzactionare. Contractele de inchiriere
cu optiuni de cumparare reduc vandabilitatea proprietatii inchiriate, cu
implicatii asupra valorii de piata a acesteia.
5.3.3 Evaluarea instrumentelor de investitii garantate se face in scopul
garantarii emisiunilor si emiterii rating-lui valorilor mobiliare, inainte de
ofertele publice de vanzare.
5.4 Standardul International de Contabilitate IAS 32 a�� Instrumente financiare:
prezentare si descriere, paragraful 11 si 28, ofera definitii pentru un activ
financiar, datorie financiara, instrument financiar, instrument de capital
propriu si instrument (financiar) compus. Conform IAS 32, paragraful 86, o
intreprindere trebuie sa prezinte informatii asupra valorii juste pentru fiecare
clasa de active si de datorii financiare, intr-o maniera care sa permita
compararea cu valoarea contabila inscrisa in bilant. IAS 32, paragraful 92,
prezinta elementele unei entitati care trebuie sa fie prezentate.
5.4.1 Un activ financiar reprezinta orice activ care este a) numerar; b) un
instrument de capital al unei entitati; c) un drept contractual: (i) de a incasa numerar sau alte active financiare de la o alta intreprindere sau (ii) de a
schimba instrumente financiare cu alta intreprindere, in conditii care sunt
potential favorabile; d) un contract care poate fi reglat sau nu cu un
instrument de capital propriu al intreprinderii si este (i) un non-derivativ
pentru care intreprinderea este sau poate fi obligata sa primeasca un numar
variabil de instrumente de capital propriu sau (ii) un derivativ care poate fi
reglat sau nu in alt mod decat prin schimbul unei sume fixe de bani sau de
alt activ financiar, intr-un numar fix de instrumente de capital propriu.
5.4.1.1 Exemple uzuale de active financiare, care reprezinta un drept
contractual de a incasa numerar in viitor, sunt: a) creantele si datoriile pe
termen scurt comerciale; b) efecte comerciale de incasat si de platit;
c) imprumuturi de incasat si de platit; si d) obligatiuni de incasat si de
platit.
5.4.2 O datorie financiara este orice datorie care reprezinta: a) o obligatie
contractuala (i) de a varsa numerar sau alt activ financiar unei alte
intreprinderi sau (ii) de a schimba instrumente financiare cu alta
intreprindere, in conditii care sunt potential nefavorabile intreprinderii; sau
b) un contract care poate fi reglat sau nu cu un instrument de capital propriu
si este: (i) un non-derivativ pentru care intreprinderea este sau poate fi
obligata sa dea un numar variabil de instrumente de capital propriu sau
(ii) un derivativ care poate fi reglat sau nu in alt mod decat prin schimbul
unei sume fixe de bani sau de alt activ financiar, intr-un numar fix de
instrumente de capital propriu. Pentru acest scop, instrumentele de capital
ale intreprinderii nu trebuie sa includa instrumentele care sunt contracte
pentru primirea sau livrarea viitoare de instrumente de capital ale
intreprinderii. (O intreprindere poate avea o obligatie contractuala care
poate fi reglata prin varsarea de numerar sau de alt activ financiar, prin
schimbul activelor financiare si datoriilor financiare sau prin plata sub
forma instrumentelor ei de capital propriu, fie derivative, fie
non-derivative.)
5.4.2.1 Exemple uzuale de datorii financiare, care reprezinta o obligatie
contractuala de a varsa numerar in viitor, sunt: a) creantele si datoriile
comerciale pe termen scurt; b) efectele comerciale de incasat si de platit;
c) imprumuturile de incasat si de platit si d) obligatiunile de incasat si de
platit.
5.4.3 Un instrument financiar reprezinta orice contract care genereaza
simultan un activ financiar pentru o intreprindere si o datorie financiara sau
un instrument de capitaluri proprii pentru o alta intreprindere. Instrumentele financiare au o sfera larga, respectiv de la instrumente primare traditionale
precum obligatiunile, la forme variate de instrumente financiare derivate:
5.4.3.1 Instrumentele financiare derivate dau uneia dintre parti dreptul
contractual de a schimba active financiare cu alta parte, in conditii ce
sunt potential favorabile sau o datorie contractuala de a schimba active
financiare cu alta parte in conditii ce sunt potential nefavorabile. Totusi,
ele nu implica transferul instrumentului financiar primar la inceputul
contractului si nici ca un astfel de transfer sa aiba loc, in mod necesar, la
scadenta contractului (IAS 32, AG 16).
5.4.3.2 Instrumentele financiare derivate creeaza drepturi si datorii, ce
au ca efect transferarea intre parti a unuia sau mai multor riscuri
financiare, inerente unui instrument financiar primar de baza (IAS 32,
AG 16).
5.4.3.3 Multe alte tipuri de instrumente financiare derivate
incorporeaza un drept sau o datorie de a face schimburi viitoare,
incluzand swap-ul de rata a dobanzii si swap-ul valutar, rata dobanzii din
contractele caps, collars si floors pe baza ratei dobanzii, imprumuturile,
emisiunile de obligatiuni si acreditivele (IAS 32, AG 19).
5.4.3.4 O operatiune de leasing financiar este considerata un
instrument financiar, iar o operatiune de leasing operational nu este
considerata un instrument financiar (IAS 32, AG 9).
5.4.4 Un instrument de capital propriu este orice contract care certifica
existenta unui interes rezidual in activele unei intreprinderi, dupa deducerea
tuturor datoriilor sale.
5.4.4.1 Exemple uzuale de instrumente de capitaluri proprii includ
actiunile comune, unele tipuri de actiuni preferentiale, precum si
drepturile de subscriere de active sau optiuni pentru subscrierea sau
cumpararea unui numar fix de actiuni ordinare emise de intreprindere in
schimbul unei sume fixe de numerar sau de alt activ financiar (IAS 32,
AG 13).
5.4.4.2 O optiune de cumparare sau un alt contract similar, achizitionat
de o intreprindere, care ii da dreptul de a rascumpara un numar fix din
propriile instrumente de capitaluri proprii in schimb, prin remiterea unei
sume fixe de numerar sau unui alt activ financiar, nu se constituie intrun
activ financiar al intreprinderii (IAS 32, AG 14).
5.4.5 Un instrument (financiar) compus este un instrument financiar care,
din punctul de vedere al emitentului, contine atat un element de datorie, cat
si de capital propriu.
5.5 Valoarea ansamblului tuturor activelor financiare asupra unei proprietati
poate fi mai mare sau mai mica decat suma participatiilor individuale la acea
proprietate.
5.5.1 Valoarea completa (100%) a participatiilor la proprietatile
generatoare de venit, apartinand mai multor asociati, este posibil sa
depaseasca valoarea agregata a participatiilor minoritare la proprietatile
respective. In mod similar, valoarea portofoliului unui fond imobiliar, care
reprezinta ansamblul diferitelor proprietati, este posibil sa difere de suma
valorilor tuturor proprietatilor care formeaza portofoliul, datorita
specificului combinarii proprietatilor in portofoliu si/sau managementului
portofoliului.
5.5.2 Evaluatorul estimeaza mai intai valoarea completa sau totala a unei
proprietati inainte de a evalua participatiile fragmentare (fractiunile
proprietatii).
5.5.3 In misiunile care implica active financiare, evaluatorul trebuie sa
identifice in mod exact drepturile de proprietate care se evalueaza, daca este
vorba de o pozitie majoritara sau minoritara intr-o intreprindere sau
proprietate, de un drept contractual sau un drept majoritar sau minoritar
asupra unei investitii imobiliare sub forma de actiuni. Evaluatorul trebuie sa
examineze clauzele contractuale sau actele constitutive (de asociere) pentru
a verifica cota procentuala din proprietate pe care o reprezinta subiectul
evaluarii.
5.6 Evaluarea activelor financiare implica cunostinte inalte si specializate. Ca
urmare, evaluatorul trebuie sa adapteze abordarea sau abordarile la natura
activului financiar de evaluat.
5.6.1 Pentru evaluarea proprietatilor detinute in parteneriat pot fi utilizate
toate cele trei abordari.
5.6.1.1 La analiza vanzarilor comparabile, in cadrul abordarii prin
comparatia vanzarilor, evaluatorul determina daca in pretul de
cumparare sunt incluse si active non-imobiliare. Daca sunt incluse,
aceste active trebuie identificate, iar efectul lor asupra valorii trebuie
luat in considerare si estimat.
5.6.2 Daca un asociat/actionar a achizitionat participatii intr-o asociere sau
intreprindere, evaluatorul ia in considerare efectele activelor non-imobiliare
asupra pretului tranzactiei. Aceste elemente pot include finantari speciale,
garantari privind ocuparea sau venitul si servicii de management.
5.6.3 Optiunile de cumparare sunt considerate la cost de cumparator, cand
optiunea este exercitata. Astfel, costul unei optiuni de a cumpara o
proprietate, optiune care a fost exercitata, se adauga la pretul de vanzare al
proprietatii imobiliare. Un evaluator trebuie sa ia in considerare efectul de
indatorare, produs de o optiune de cumparare, asupra pretului de tranzactie
final al unei proprietati. Cand o optiune de cumparare a unei proprietati
inchiriate este exercitata iar chiriile anterior platite sunt considerate parti ale
pretului de cumparare, astfel de plati sunt tratate ca plati de rate.
5.6.4 Pretul unitatilor sau actiunilor unei investitii imobiliare pe actiuni
sunt stabilite pe pietele pe care acestea sunt tranzactionate. Evaluarile
activelor imobiliare, care sunt componente ale unui pachet de instrumente
de investitie, pot fi solicitate pentru subscriere sau rating inaintea unei oferte
publice de vanzare. In astfel de situatii, evaluatorul aplica acele abordari si
metode consecvente cu caracteristicile de a genera venituri ale proprietatii
imobiliare.
Alte trei tipuri de valoare diferite de valoarea de piata, utilizate pentru evaluarea instalatiilor, masinilor si echipamentelor (prezentate in GN 3 -Evaluarea instalatiilor, masinilor si echipamentelor) sunt:
valoarea de licitatie realizabila (auction realisable value)
valoarea de reconstituire (reinstatement value)
valoarea de despagubire (indemnity value)
